切尔西1819赛季球衣:佛山市人民政府辦公室關于深入推進城市更新(“三舊”改造)工作的實施意見(試行)

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各區人民政府,市政府各部門、直屬各機構: 

  為貫徹落實黨的十九大精神,踐行習近平新時代中國特色社會主義思想,根據《國土資源部關于印發〈關于深入推進城鎮低效用地再開發的指導意見(試行)〉的通知》(國土資發〔2016〕147號)《廣東省人民政府關于提升 “三舊” 改造水平促進節約集約用地的通知》(粵府〔2016〕96號)《廣東省國土資源廳關于印發深入推進“三舊”改造工作實施意見的通知》(粵國土資規字20183號)《佛山市人民政府關于印發佛山市城市治理三年行動計劃的通知》(佛府〔2017〕27號)等有關文件要求,以城市更新為抓手,按照“政府引導、市場運作、規劃統籌、公共優先、利益共享、公平公開”的基本原則,逐步搭建科學合理的城市更新規劃體系、管理體系、政策體系,實現城市形態提升、空間布局合理、產業結構優化、人居環境改善、公共配套完善,著力推進城市治理現代化,經市人民政府同意,提出如下實施意見。 

  一、明確更新范圍,界定更新類型 

  (一)本實施意見所指城市更新,是指符合國家、省、市有關城市更新政策要求,對特定城鄉建成區(包括舊城鎮、舊廠房、舊村居)內具有以下情形之一的區域,根據城鄉規劃和本實施意見規定進行拆除重建、綜合整治、功能改變等活動: 

  1.城市基礎設施和公共設施亟需完善; 

  2.人居環境惡劣、環境污染嚴重或者存在重大安全隱患; 

  3.現有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合社會經濟發展要求,影響城鄉規劃實施; 

  4.其它經市或區級人民政府認定屬于城市更新的情形。 

  (二)對城市更新項目實行分類管理,根據項目改造模式可分為綜合整治類、功能改變類、拆除重建類、生態修復類、局部加建類及歷史文化?;だ?。 

  “拆除重建類”城市更新項目適用本實施意見。 

  二、健全規劃體系,突出規劃引領 

  (一)城市更新規劃體系分為城市更新專項規劃、城市更新單元計劃、城市更新單元規劃三個層次。其中城市更新專項規劃應根據城市總體規劃和土地利用總體規劃制定,明確城市更新的重點區域及更新方向、目標、時序、總體規模和更新策略。 

  城市更新單元是指城鄉建成區中滿足本實施意見第一部分第(一)條所規定情形,在尊重產權邊界,保證基礎設施和公共服務設施相對完整的前提下,按照有關技術規范,綜合考慮道路、河流等自然要素所劃定的具有一定面積(其中拆除重建的規模應不小于1公頃)、相對成片的城市更新區域。一個城市更新單元可以包括一個或多個城市更新項目。 

   城市更新單元范圍內應包含完整的規劃獨立占地的城市公益性項目用地,城市更新單元內可供無償移交給政府,用于建設公益性項目的獨立用地應大于3000平方米。城鄉規劃或者其他相關規定有更高要求的,從其規定。 

  不滿足以上條款規定條件,但基于鼓勵產業轉型升級、完善公共設施、村級工業園整治提升等原因,確需劃定城市更新單元的,可進行專題說明。 

  (二)城市更新單元規劃應當按照有關法律法規和技術規范進行編制、審批。 

  經批準的城市更新單元規劃涉及控制性詳細規劃(以下簡稱控規)局部調整的,視為對已批控規的修改;不涉及控規局部調整的,視為編制地塊開發細則。 

  經批準的城市更新單元規劃是出具規劃行政許可、實施相關規劃建設管理的依據。  

  城市更新單元規劃的編制應符合《佛山市城市更新單元規劃編制技術規定》,并主要包括以下內容: 

  1.更新項目的具體范圍、更新目標、更新模式、開發時序和規劃控制指標; 

  2.基礎設施、公共服務設施和其他用地的功能、產業方向及布局; 

  3.基于交通承載力、基礎設施及公共服務設施承載力、人居環境承載力、經濟平衡等綜合測算基礎上的容積率論證方案; 

  4.城市更新單元所在街坊范圍內公益性設施整體統籌方案、建設容量總體平衡方案; 

  5.城市設計指引; 

  6.涉及產業升級的,應征求產業主管部門意見。 

  (三)城市更新單元規劃應在成果編制以及管理等方面加強同佛山市控規制度改革與創新成果的對接;同時,控規應對其規劃范圍內的城市更新明確以下內容: 

  1.可通過拆除重建進行城市更新的用地范圍; 

  2.拆除重建用地范圍內應當配置的基礎設施和公共服務設施的類型和規模; 

  3.對于劃定城市更新單元提出相關指引。 

  (四)各區人民政府組織相關職能部門對本區行政區域內各類需要通過拆除重建進行城市更新的項目進行篩選,形成本區內的城市更新單元計劃;經批準的城市更新單元計劃是項目認定和啟動城市更新單元規劃的依據。 

  城市更新單元計劃實行常態化申報機制,以批次計劃形式上報和審批。城市更新單元計劃報批以3個月為周期。 

  三、規范管理體系,加強組織統籌 

  (一)城市更新管理以城市更新單元為基本單位,實行城市更新單元計劃、城市更新單元規劃、實施方案、實施監管四個階段的全流程管理。 

  (二)城市更新單元計劃可以由權利主體、權利主體委托的單一市場主體或市、區政府委托的相關部門申報。 

  城市更新單元計劃的申報必須遵循《佛山市城市更新單元計劃指引》(附件3)的規定。 

  城市更新單元計劃由區城鄉規劃主管部門會同區城市更新主管部門聯合審議,審議通過后報區人民政府批準。涉及控規局部調整的還應當報市國土規劃局審查,審查通過后報區人民政府批準。審批通過的,由區城市更新主管部門在10個工作日內對城市更新單元計劃進行公告。 

  (三)城市更新單元計劃經批準后,在城市更新單元規劃編制之前,計劃申報主體應當向區城市更新主管部門申請對更新單元范圍內的土地及建筑物信息進行核查、匯總。 

  涉及“舊廠房”更新需要完善歷史用地手續的,應在現狀建筑物拆除完畢后按程序報批。 

  (四)經批準的城市更新單元計劃的申報主體負責委托編制城市更新單元規劃。   

  不涉及控規局部調整的,由區城鄉規劃主管部門會同區城市更新主管部門審查通過后,報區人民政府審批;涉及控規局部調整的,由市國土規劃局將城市更新單元規劃草案及審查意見提交市城市規劃委員會審議,根據審議意見修改完善并報市人民政府審批。 

  城市更新單元規劃的報批應在更新單元計劃公告之日起1年內完成。 

  申報主體還應委托場地調查單位對更新單元按照《場地環境調查技術導則》(HJ 25.1—2014)要求開展場地環境調查評估工作,并將場地環境調查評估結論作為確定土地用途的重要條件?;肪車韃櫧攔啦環舷嚶婊玫贗寥闌肪持柿懇蟮?,不予批準城市更新單元規劃。 

  (五)實施方案的編制應以經批準的城市更新單元規劃為依據,主要包括改造地塊基本情況、規劃情況、土地利用現狀情況、協議補償方案、土地整合方案以及征收方案、拆遷安置方案、分期建設方案、公益性設施及用地建設和移交方案、實施主體形成方案、完善歷史用地方案等編制要點。 

  實施方案由區城市更新主管部門組織編制、協調落實。 

  涉及到舊城鎮、舊村居改造的,還需在編制社會風險評估后方可啟動項目改造實施工作。 

  (六)城市更新單元內項目拆除范圍存在多個權利主體的,所有權利主體通過以下方式將房地產的相關權益轉移到同一主體后,形成實施主體。 

  1.權利主體以房地產作價入股成立或者加入公司; 

  2.權利主體與搬遷人簽訂搬遷補償安置協議; 

  3.權利主體的房地產被收購方收購。 

  屬于合作實施的舊村居改造項目,實施主體還應與農村集體經濟組織簽訂改造合作協議。實施主體應通過集體資產交易平臺公開選取,由村(居)集體經濟組織通過民主表決的形式確定。 

  無法將相關權益轉移到同一主體的,也可由各區人民政府作為協商的組織者和協調者,組織意向改造主體與其他權利主體進行協商,達成一致意見后由意向改造主體作為實施主體。 

  (七)除由政府組織實施的改造項目外,各區人民政府應同項目實施主體簽訂監管協議,明確具體監管措施及項目實施主體責任,作為項目獲得建設工程規劃許可的前提。 

  城市更新項目實施主體未按照批準的改造方案推進實施的,各區人民政府應督促項目單位整改。非政府原因,未按照改造方案實施改造并拒不整改的,取消城市更新相關優惠政策。 

  (八)建立城市更新領導協調工作機制。建立市政府統一領導、政府和部門密切配合的工作機制,加強對城市更新涉及的重大事項的科學論證和決策,將城市更新作為一項長期的重點工作持續系統推進; 

  建立由市國土規劃、發展改革、經濟信息、司法、財政、人社、環保、住建、商務、審計、工商、文化、金融、稅務、農業、交通、公安等部門參與的常態化的溝通協調機制,加強部門協作,形成工作合力。 

  各區人民政府參照建立相關領導協調工作機制。 

  (九)市城市更新主管部門負責組織、協調全市城市更新工作,依法擬定城市更新相關的土地、規劃管理政策,制定城市更新相關技術規范,組織編制城市更新專項規劃,負責審查城市更新單元計劃,參與編制及審查城市更新單元規劃,對重點項目開展方案審查、推進協調、動態跟進和督查考核等日常管理工作。 

  (十)各區人民政府是城市更新工作的第一責任主體,負責研究和擬定各區城市更新和土地整備相關政策,組織編制、審查、審批和實施城市更新相關計劃、規劃、方案,監督和參與城市更新項目的實施、驗收,管理區一級城市更新專項資金等。 

  (十一)各區人民政府負責城市更新項目入庫和調整的申報,按批次報市國土規劃局審查。對于擬增補或調整入庫的地塊,由市國土規劃局依據相關規定審查通過后,方可開展更新項目的認定、實施方案及用地報批等工作;對于擬刪減地塊,由各區舉證說明擬刪減原因,確有正當合理理由的(如規劃修改導致近期無法實施改造,改造地塊原土地權利人明確表示不同意實施改造等),可以進行刪減,已按“三舊”改造政策完善歷史用地手續,享受“三舊”改造相關政策優惠,或已計入往年改造成效的地塊不得刪減。標圖建庫項目調整及管理應納入佛山市“三舊”改造項目管理系統。 

  (十二)城市更新項目管理以全市國土、規劃信息化統籌為基底,以佛山市“三舊”改造項目管理系統為平臺,將城市更新項目的申報、審批、實施、監管納入一體化信息管理。管理系統以“屬地管理,分級負責”為原則,全市各級城市更新主管部門應明確專人并對填報信息的真實性和合規性負責,項目信息將作為城市更新成效統計、評比考核、審計督查等的主要依據。 

  四、完善政策體系,提升更新動力 

  (一)城市更新項目實施方式分為政府組織實施、自行改造兩類。 

  1.政府組織實施:政府通過公開方式確定項目主體,或者由政府城市更新實施機構組織實施;  

  2.自行改造:包括由權利主體自行實施、市場主體單獨實施、合作實施。 

  (二)城市更新項目可采用公開出讓、協議出讓、集體建設用地流轉等方式。 

  涉及城市更新的供地,屬政府收購儲備后再次供地的,必須采用公開出讓,其余可以協議出讓;通過集體建設用地流轉方式供地的,各區應加強對土地流轉方向的監控,鼓勵集體用地轉為國有用地。 

  (三)城市更新中的地價計收標準應以《佛山市城市更新地價計收及收儲補償辦法》為依據,詳見附件5。 

  (四)各區應在城市更新項目土地出讓收益(政府所得部分)中提留不少于10%,用于推進城市更新,鼓勵通過將現狀低效或閑置建設用地復墾、復耕的方式,推動優勢建設用地要素形成集聚空間,推動用地節約集約和空間優化。 

  (五)為完善土地整合歸宗,促進土地連片改造,在符合土地利用規劃和城鄉規劃的前提下,遵循“面積相近、價值相等、雙方自愿、憑證置換”的原則,允許城市更新項目用地范圍內、外地塊之間的土地置換。 

  (六)在遵循“公平、公正、公開、透明”的原則下,鼓勵公有資本和社會資本參與城市更新項目的土地前期整理。涉及集體土地的需通過集體資產交易平臺公開選定前期土地整理人。 

  (七)確保公益性用地的供給和落實。城市更新單元規劃除滿足本意見第二部分第(一)條要求,還應將不低于城市更新單元總面積15%,且在拆除重建范圍內將不低于該范圍面積15%的用地用于建設公益性項目,其中通過現狀工業改造為經營性開發項目(不含工業提升項目),且控規編制單元范圍內人均公園綠地指標未達到《佛山市國土資源和城鄉規劃局關于在控制性詳細規劃編制中嚴格執行公園綠地控制標準的通知》要求的,公益性項目的用地比例不得低于25%,綠地率不得低于30%。 

  經批準的自行改造項目,涉及向政府無償移交城市基礎設施、公共服務設施或其他公益性項目建設用地(含紅線退縮用地)的改造項目,原權利人應當在簽訂土地使用權出讓合同之前完成公益性用地移交工作,并負責對移交范圍內原有建筑物、構筑物及其附屬設施進行拆除,未按規定移交的,不予辦理供地手續,移交的公益性用地應為國有建設用地,移交人不需為移交的公益性用地補繳土地出讓金;涉及將城市基礎設施、公共服務設施或其他公益性項目建成后無償移交政府的改造項目,應當在簽訂土地使用權出讓合同時明確優先完成公益性項目建設并無償移交政府; 

  通過收回公開出讓方式進行改造的項目,原權屬人不再參與應無償移交做為公益性用地部分的土地出讓收益補償。 

  (八)城鄉規劃主管部門在編制控規及地塊開發細則時應綜合考慮通過建設容量轉移、容積率獎勵、用地置換等方式鼓勵用地單位自愿將經營性用地調整為公益性用地,具體辦法另行制定。  

  (九)各區政府應積極推進連片改造,按照“多規合一”的要求,注重產業的注入;同時應啟動轄區內連片改造示范區建設,示范區規模原則上不應低于200畝;對示范區在調整土規、完善歷史用地手續、落實城鄉用地建設規模和指標等方面予以優先。 

  (十)鼓勵市場參與“微更新”。通過參與租金增值收益分成,探索歷史建筑使用權出售或出租等多種方式,鼓勵市場參與“微更新”,改善老城區環境,加強歷史?;?。 

  (十一)設立專項基金。在佛山市基礎設施投資基金下設立城市更新專項子基金,重點扶持歷史文化街區更新、城市形態提升、村級工業園整治提升等城市更新項目。 

  (十二)加快制定適應城市更新特點的稅收指引。以《廣東省“三舊”改造稅收指引》為依據,結合我市城市更新項目類型和改造模式,研究制定各環節中針對更新項目的稅收指引。 

  (十三)貫徹落實涉及城市更新的行政事業性收費減免政策。 

  (十四)按照市人大立法計劃,研究城市更新地方性法規立法。 

  五、落實產業優先、加快產業升級 

  (一)激勵產業發展?;で詮ひ堤嶸?。嚴格落實《佛山市產業發展?;でā泛汀斗鶘絞諧鞘兇叵吖芾戇旆ā返囊?,遵循“保障總量、引導集聚、提質增效、加強監管”的原則,引導工業企業向產業發展?;で詡?,提高產業用地效率。 

  (二)推動村級工業園整治提升。納入《佛山市村級工業園整治提升實施方案(2018—2020年)》的工業提升項目,允許兼容不超過20%的研發、租賃住房、公共配套等的計容建筑面積,相應配套設施的用地面積不得超過7%。 

  (三)制定鼓勵措施,扶持工業提升。 

  1.工業提升類改造項目在符合城鄉規劃、不改變土地用途的前提下,改造后增加容積率的,不再補交土地出讓金;各區另有規定的,按照有關規定執行; 

  2.以出讓方式取得的工業用地符合相關要求和投資條件的,經報各區政府同意,可建設多層廠房并進行產權分割發售;  

  3.位于產保區范圍內,通過自行改造進行的拆除重建類工業提升改造項目,用地面積20畝以上的,以竣工驗收建筑面積對土地使用權人進行扶持,最高扶持不超過1000萬元; 通過整體改貌、局部改建等方式進行的工業提升改造項目,改建工程總造價達到2000萬的,對投資者按改建工程總造價的一定比例進行獎勵;投資者于項目竣工驗收后申請獎勵,單個項目最高獎勵金額不超過1000萬。獎勵資金由各區統籌。 

  (四)經各區人民政府批準,符合利用舊工業園區發展創新創造新產業扶持條件的,因園區工業技術改造、完善服務配套、發展新產業、新業態等的,可實行繼續按原用途和土地權利類型使用土地的過渡期政策,免予辦理使用功能臨時變更手續。現有過渡期支持政策以5年為限,5年期滿及涉及轉讓需辦理相關用地手續的,可按新用途、新權利類型、市場價,以協議出讓方式辦理。 

  (五)通過在產業發展?;で段誚ㄉ枰歡ü婺5納唐煩Х?,滿足無獨立用地需求的中小微企業發展的空間需要,鼓勵各區在產權分割、租售限價、稅費返還等方面加大優惠扶持措施,降低企業用地成本,支持實體經濟。 

  六、完善相關機制、加強制度保障 

  (一)建立健全項目批后跟蹤機制。跟蹤已批更新單元和項目實施,以監管協議為抓手,及時清退批而不動、批而不改的更新單元和項目。 

  (二)建立健全項目退出機制。對未按照實施方案和供地文書確定的開竣工時間、土地用途、開發強度等實施改造的,取消城市更新相關優惠政策,并按《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(國務院令55號)等規定實施處罰。 

  (三)市政府結合耕地?;つ勘旰統鞘兄衛硇卸蘋勘暝鶉溫男星榭隹己斯ぷ?,對各區城市更新工作實施年度考核。重點考核常態化工作機制建設、專項政策資金配套、年度改造任務完成情況、改造項目實施監管等工作??己私峁扇肓斕幾剎靠己酥副晏逑島褪屑ㄐЧ芾硤逑?,建立年度考核情況的通報機制。 

  (四)建立健全與新增用地掛鉤的獎懲機制。實行“以存量換增量”“改獎掛鉤”的機制,新增建設用地指標應通過盤活存量建設用地獲取。 

  (五)加強廉政風險排查,規范改造資金使用,嚴格監督管理,實施跟蹤評估,做到公平、公正、公開,保證更新改造工作規范健康開展。 

  (六)本實施意見自2018年9月1日起實施,有效期為3年,由市國土規劃局負責解釋。各區已制定的城市更新相關政策與本意見存在沖突的,以本意見的規定為準。涉及村集體用地需要村民表決的更新項目,本意見實施前改造方案已通過村民表決的,按各區原實施標準執行。 

    

  附件:1.佛山市城市更新規劃體系示意圖 

  2.佛山市城市更新工作流程指引  

  3.佛山市城市更新單元計劃申報指引 

  4.佛山市城市更新單元規劃編制技術規定 

  5.佛山市城市更新地價計收及收儲補償辦法 

    

    

  佛山市人民政府辦公室 

  2018年8月20日