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佛山市人民政府關于深化改革加快推動城市更新(“三舊”改造)促進高質量發展的實施意見

來源:市自然資源局 發布時間:2019-11-21 09:22 字號: 分享至
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各區人民政府,市政府各部門、直屬各機構:

為落實《廣東省人民政府關于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發展的指導意見》(粵府〔2019〕71號)精神,助力節約集約用地示范省建設,全面推進我市土地供給側結構性改革,優化“三舊”改造市場化運作機制,加快推動“三舊”改造取得突破性進展,促進高質量發展,提高城市治理水平,提出如下實施意見:

一、總體要求

(一)指導思想。以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導,全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中全會精神,深入貫徹習近平總書記對廣東重要講話和重要指示批示精神,按照黨中央、國務院關于深入推進城鎮低效用地再開發的決策部署,遵循市場化運作規律,以優化“三舊”改造內生動力機制為方向,以提高存量土地資源配置效率為核心,以改善城鄉人居環境、促進產業轉型升級、加強歷史文化和生態環境?;の氐?,以打造多元化的配套政策體系為基礎,全力推動“三舊”改造取得突破性進展。

(二)工作原則。

堅持以人民為中心。聚焦人民群眾的需求,加大政府讓利惠民力度,堅持“先安置、后拆遷”,總結規范改造模式,完善用地指標流轉交易平臺,維護原權利人合法權益,調動農村集體經濟組織和農民的積極性、主動性,滿足人民群眾對美好生活的向往。

堅持以目標為引領。以促進城鄉融合發展和經濟高質量發展為根本目標,以中心城區形態提升和村級工業園整治提升為重點,加大政策創新供給力度,推動建立政府引導、市場運作、規劃統籌、政策支撐、法治保障的“三舊”改造工作新格局。

堅持以問題為導向。瞄準入庫門檻高、規劃調整難、稅費負擔重、土地征拆難等問題,運用系統改革思維,構建開放型、綜合性、多元化的政策體系,形成工作合力。

堅持優化國土空間格局。綜合考慮經濟發展、國土空間利用、生態文明建設等因素,堅持拆改留相結合,注重延續城市歷史文脈,精準扶持重大產業類和公益性項目,全面優化生產空間、生活空間、生態空間以及社會治理空間,走內涵式、集約性、綠色化的高質量發展路子。

三、深化改革措施

(三)創新規劃管理制度。

1.城市更新單元規劃可作為項目實施依據?!叭傘備腦焐婕翱刂菩韻晗腹婊ㄒ韻錄虺瓶毓媯┪錘哺塹那?,可由市自然資源局、城市更新局組織編制城市更新單元規劃,參照控規審批程序批準后,作為控規實施?!叭傘備腦焐婕翱毓嫻髡?,可參照控規修改程序批準城市更新單元規劃,覆蓋原控規。在符合城市更新政策的前提下,能按法定控規實施的可不再另行編制城市更新單元規劃,但須對更新項目的目標定位、改造模式、公共配套、利益平衡及分期實施等方面內容作出專題說明。已批城市更新單元規劃的修改,應參照控規修改程序進行,報原城市更新單元規劃審批機構審批。

2.城市更新單元規劃應以街坊為編制單位。城市更新單元規劃應以國土空間規劃、城市更新專項規劃為依據,以1個或多個街坊為規劃編制范圍。

3.拆除重建類城市更新項目的認定。拆除重建類城市更新項目,應將標圖建庫圖斑內70%以上的上蓋物納入拆除范圍(按建筑基底面積計算)。

4.優化公益性用地的供給和落實。應將不低于城市更新項目總用地面積15%,且在拆除重建范圍內將不低于該范圍面積15%的用地用于建設公益性項目。“工改工”類城市更新項目應按照控規或城市更新單元規劃落實公益性用地,不再對公益性用地貢獻比例作強制要求。

通過現狀工業改造為經營性開發項目(不含工業提升項目),且控規編制單元范圍內人均公園綠地指標未達到《佛山市國土資源和城鄉規劃局關于在控制性詳細規劃編制中嚴格執行公園綠地控制標準的通知》要求的,公益性項目的用地比例不得低于25%,綠地率不得低于30%。其中,控規或城市更新單元規劃要求公益性用地比例低于25%的項目,應按控規或城市更新單元規劃落實公益性用地且比例不得低于20%,同時,在項目竣工驗收前,各區應統籌在項目所在鎮(街道)范圍內的其他經營性城市更新項目中落實差額公益性用地。

5.優化建設用地規模調節機制。確需實施“三舊”改造,但因不符合土地利用總體規劃而無法納入“三舊”改造標圖建庫范圍的,可按程序和權限修改土地利用總體規劃,落實建設用地規模后納入標圖建庫范圍。涉及城市總體規劃限建區的,可按程序一并調整。市、區兩級國土空間規劃編制完成后,可按照國土空間規劃管理要求進行銜接或調整。

不符合土地利用總體規劃的,可根據《廣東省人民政府關于加快推進全省國土空間規劃工作的通知》(粵府函〔2019〕353號)關于過渡期內現有空間規劃一致性處理的規定,通過有條件建設區使用的方式調整建設用地布局,落實規模后標圖入庫;土地利用總體規劃已經調整并落實建設用地規模,但在城市總體規劃中位于限建區的,在不突破生態紅線、永久基本農田?;ず煜吆拖喙毓婊范ǖ慕菇ㄉ棖頹恐菩閱諶蕕那疤嵯?,可通過對建設項目所在地塊編制或調整控規、編制城市更新單元規劃,明確規劃管理要求,在編制國土空間規劃時按“一張圖”要求做一致性處理。

(四)創新審查報批機制。

6.優化標圖建庫審查要求。實地在2009年12月31日前已建設使用且符合上蓋物占地比例要求,但第二次全國土地調查或最新的土地利用現狀圖確定為非建設用地,不涉及復墾且確需改造建設的,落實建設用地規模后可納入標圖建庫范圍。實地在2009年12月31日前已建設使用但未變更,已納入標圖建庫范圍的,可按建設用地辦理“三舊”用地手續,不需安排新增建設用地指標。

同一改造主體將相鄰多宗地整體入庫的,可以整體核算上蓋物占地比例,但不得包含已認定為閑置土地的地塊。相鄰多宗地是指除了上蓋物條件不滿足以外,其他條件均滿足標圖建庫要求的相鄰地塊。宗地之間以道路、河流隔開的,且中間再未間隔其他地塊的,屬相鄰多宗地。

上蓋物占地比例未達到30%,但符合相關規劃條件或行業用地標準規定的下限,或規劃條件只設置了上限,原權利人依法獲得規劃和建設許可的,或地塊整體改造后用于建設教育、醫療、養老、體育等公益性項目的,可納入標圖建庫范圍。

7.簡化“三舊”用地報批手續。實地在2009年12月31日前已建設使用且已按第6點規定納入標圖建庫范圍的,遵循實事求是的原則,落實建設用地規模后可按建設用地辦理“三舊”用地手續。涉及完善集體建設用地手續并轉為國有建設用地的“三舊”改造項目,可將項目改造方案以及完善集體建設用地手續材料、轉為國有建設用地材料按各自的報批要求分別組織卷宗材料,一并報市人民政府審批。

8.優化舊廠房完善用地手續報批。涉及拆除重建類舊廠房更新需要完善歷史用地手續的,在申請主體作出拆除地上建筑物承諾后,可啟動用地手續報批工作。用地報批材料經佛山市建設用地審批(審核)聯席會議審議通過3個月內,如申請主體已拆除50%以上的承諾拆遷量,或因組織生產等原因確實難以完成的進行專題說明后,可申請用地批準文件。

9.優化微改造項目行政審批手續。對于納入標圖建庫范圍,以保留原建筑物主體或采取加建擴建、局部拆建、完善公建配套設施、改變建筑使用功能等方式實施的微改造項目,優化規劃、用地、建設、消防、商事登記等行政審批手續辦理流程,提高審批效率。

10.推行區域評估制度。對已完成區域評估的連片改造村級工業園、“工改工”等項目,在符合區域評估報告使用條件下,不再要求單個改造項目進行壓覆重要礦產資源、節能、環境影響、地質災害危險性、地震安全性等相關評估。在已完成單項評估的地塊上開展“三舊”改造,且改造項目符合各項要求的,不再要求該改造項目開展區域評估;在暫不具備區域評估條件的地塊上開展“三舊”改造,不強制將區域評估作為前置條件,但應按要求開展單項評估。

11.優化場地環境調查評估。申報主體應按照《佛山市人民政府辦公室關于深入推進城市更新(“三舊”改造)工作的實施意見(試行)》(佛府辦〔2018〕27號)的規定做好環境調查評估工作。確屬舊廠房因組織生產等原因難以采樣,不能進行的,可推遲開展土壤污染狀況調查、評審工作。

采用協議出讓或集體土地流轉出讓方式供地的,須在簽訂土地出讓合同前完成土壤污染狀況調查、評審工作;采用其他方式供地的,須在土地收儲前完成土壤污染狀況調查、評審工作。屬“工改工”(分割銷售情形除外)的,若涉及土壤重點監管企業或疑似污染地塊的,土地權利人應及時開展土壤污染狀況調查工作;若不涉及土壤重點監管企業或疑似污染地塊的,土地權利人書面承諾承擔后續土壤污染狀況調查、風險評估以及土壤治理修復責任后,可暫不開展土壤污染狀況調查工作。

12.優化城市更新單元規劃審批。綜合考慮項目規模、改造類型等因素,制定差異化的城市更新單元規劃審批流程,進一步簡化審批要求,提高審批效率。

(五)支持整體連片改造。

13.支持舊城鎮、舊村莊整體改造。對以拆除重建方式實施的舊城鎮、舊村莊改造項目,應以成本和收益基本平衡為原則合理確定容積率;因用地和規劃條件限制無法實現盈虧平衡的,可通過政府補助、異地安置、容積率異地補償等方式進行統籌平衡。經農村集體經濟組織同意,舊村莊改造項目可整合本村權屬范圍內符合土地利用總體規劃和城鄉規劃的其他用地,納入舊村莊改造項目一并實施改造。納入的其他用地可參照邊角地、夾心地、插花地有關規定單獨組卷或與“三舊”改造的主體地塊一并組卷進行用地報批,但只能用于復建安置或公益設施建設。整體連片改造時要合理安排一定比例用地,用于基礎設施、市政設施、公益事業等公共設施建設,充分保障教育、醫療、養老、體育用地需求,切實加強對歷史遺產、不可移動文物及歷史建筑的?;?。

14.支持集體和國有建設用地混合改造。對于納入“三舊”改造范圍、位置相鄰的集體建設用地與國有建設用地,可一并打包進入土地市場,通過公開交易或協議方式確定使用權人,實行統一規劃、統一改造、統一運營。實施集體和國有建設用地混合改造時,可以根據當地的實際情況和混合改造項目的實際需求確定國有建設用地的規模上限和所占的比例。

15.支持土地置換后連片改造。在符合規劃、權屬清晰、雙方自愿、價值相當的前提下,允許“三舊”用地之間或“三舊”用地與其他存量建設用地進行空間位置互換。土地置換應當按照轉移登記辦理?!叭傘庇玫賾肫淥媼拷ㄉ櫨玫亟鋅占湮恢沒セ緩?,被置換的地塊可直接適用“三舊”改造優惠政策,不需再納入“三舊”改造標圖建庫范圍,原“三舊”用地不再享受“三舊”改造優惠政策。以拆除重建方式實施的“三舊”改造項目,可將標圖建庫范圍內的“三舊”用地先進行復墾,復墾產生的建設用地規模和指標可用于本項目范圍內的非建設用地,按規定辦理轉用手續后一并實施改造,也可有償轉讓給本市其他“三舊”改造項目使用。

16.加大土地出讓金優惠力度。為鼓勵連片改造,加大對一定規模以上改造項目的扶持。其中,改造項目面積在200畝(含)300畝的,“掛賬收儲”公開出讓類補償原權屬人標準提高2%,協議出讓類出讓金計收比例下調2%;面積在300畝(含)至400畝的,相應比例調整至3%;面積在400畝(含)至500畝的,相應比例調整至4%;面積在500畝及以上的,相應比例調整至5%。

(六)支持降低用地成本。

17.采取多種地價計收方式?!叭傘備腦旃┑?,可以單宗或區片土地市場評估價為基礎,按照佛府辦〔2018〕27號文規定的地價計收辦法確定政府應收地價款。在保障政府收益不受損的前提下,允許以建筑物分成或收取公益性用地等方式替代收繳土地價款,具體地價計收標準及形式另行制定。

18.創新創業載體享受差別化地價。鼓勵利用“三舊”用地建設科技企業孵化器、眾創空間、新型研發機構、實驗室、專業鎮協同創新中心等創新創業載體,按科研用地或工業用地用途供地,并綜合考慮分割轉讓比例、轉讓限制條件、政府回購權等因素實行差別化地價。

(七)支持優化利益分配。

19.實行土地增值稅補助政策。自2019年度起,市“三舊”改造項目所產生的土地增值稅收入(全口徑)較上一年度增長超過8%的部分,由省按30%的比例核定補助我市后,按我市財政、稅收有關規定返還給各區。

20.加大對“工改工”及公益性項目獎補力度。各區應落實資金保障,統籌運用“三舊”改造土地出讓、稅收等資金,對村級工業園改造、“工改工”項目和增加綠地、體育公園、歷史文物?;さ裙嫘愿腦煜钅渴凳┙輩?。

21.降低改造項目稅收負擔。經項目所在地區級及以上人民政府確認,同一項目原多個權利主體通過權益轉移形成單一主體承擔拆遷改造工作的,屬于政府征收(收回)房產、土地并出讓的行為,按相關稅收政策辦理。

(八)強化倒逼促改措施。

22.提高低效用地項目運營成本。各區可根據項目用地規模、畝均產值、單位能耗、排污強度、勞動生產率等指標對用地效率進行分等定級,并在用能、用電、用水、排污權等方面實行差別化配置,倒逼低效用地主體主動實施改造或退出用地。

(九)強化行政司法保障。

23.實行政府裁決和司法裁判。“三舊”改造項目,多數原權利主體同意改造,少數原權利主體不同意改造的,按照《中華人民共和國土地管理法》及其實施條例、《國有土地上房屋征收與補償條例》相關規定處理;法律法規沒有規定的,可積極探索政府裁決。對由市場主體實施且“三舊”改造方案已經批準的拆除重建類改造項目,特別是原有建筑物存在不符合安全生產、城鄉規劃、生態環保、建筑結構安全、消防安全要求或妨害公共衛生、社會治安、公共安全、公共交通等情況,原權利主體對搬遷補償安置協議不能達成一致意見,符合以下分類情形的,原權利主體或經批準的改造主體均可向項目所在地區級及以上人民政府申請裁決搬遷補償安置協議的合理性,并要求限期搬遷。

1)土地或地上建筑物為多個權利主體按份共有的,占份額不少于2/3的按份共有人已簽訂搬遷補償安置協議;

2)建筑物區分所有權的,專有部分占建筑物總面積不少于2/3且占總人數不少于2/3的權利主體已簽訂搬遷補償安置協議;

3)拆除范圍內用地包含多個地塊的,符合上述規定的地塊總用地面積應當不少于拆除范圍用地面積的80%;

4)屬于舊村莊改造用地,農村集體經濟組織以及不少于2/3的村民或戶代表已簽訂搬遷補償安置協議。

對政府裁決不服的,可依法申請行政復議或提起行政訴訟。當事人在法定期限內不申請行政復議或提起行政訴訟且不履行裁決的,由作出裁決的人民政府申請人民法院強制執行。

區級及以上人民政府進行裁決前,應當先進行調解。

(十)強化項目實施監管。

24.實行項目協議監管。各區要建立改造項目協議監管和多部門聯合監管機制。對于產業類改造項目,可將產業準入條件、投產時間、投資強度、產出效率和節能環保、股權變更約束等要求納入項目監管協議。對于改造主體不依規依約實施改造的,區人民政府應責令改造主體限期整改,拒不整改的可由原批準單位撤銷對改造方案的批復,并將企業失信行為納入信用記錄向社會公布,依法限制改造主體參與其他“三舊”改造項目。

25.發揮政府補位作用。對于市場主導的拆除重建類改造項目,市場主體已征得上述第23點規定比例的原權利主體同意,但項目仍難以推進,在政府規定的期限內無法與所有原權利主體達成搬遷補償協議的,該市場主體可申請將項目轉為由政府主導的方式推進。市、區人民政府可在現有工作基礎上繼續推進土地、房產征收(收回)工作,并對經核定的市場主體前期投入費用予以合理補償。

26.實行信息全流程公開。各區要以信息公開為抓手,建立有效的風險防控體系,打造“三舊”改造陽光工程,嚴防廉政風險。將“三舊”改造標圖建庫、項目確認、規劃計劃編制、實施方案及用地審批、簽訂監管協議、土地供應、地價款核算、稅費繳交、竣工驗收等各事項的標準和辦事流程納入政府信息主動公開范圍。對具體“三舊”改造項目的審批結果應依法依規及時公開。

四、工作要求

(十一)強化區政府主體責任。各區人民政府要充分認識城市更新(“三舊”改造)的重大意義,切實履行主體責任。建立完善由政府牽頭的“三舊”改造工作協調機制和容錯糾錯機制,主要負責人要親自抓,督促相關部門各司其職、各負其責,合力推進“三舊”改造工作。針對“三舊”改造重點區域,要組織公安、自然資源、生態環境、住房城鄉建設、市場監管、稅務等部門加大聯合執法力度,堅決清理各種違法違規生產經營行為,強力推進違法用地、違法建設治理工作。

(十二)強化協同推進合力。各有關部門要明確分工,落實城市更新(“三舊”改造)工作責任。市自然資源局、城市更新局負責統籌推進全市城市更新工作,重點做好城市更新政策研究、城市更新專項規劃編制、標圖建庫、規劃用地管理、不動產登記等工作,加強政策解讀和宣傳。市住房城鄉建設局負責“三舊”改造涉及市政配套設施建設監督、歷史建筑?;だ玫裙ぷ?。市城管執法局負責“三舊”改造涉及違法建設治理工作。市工業和信息化局負責對制造業企業“畝均效益”進行綜合評價及倒逼促改、引導村級工業園升級改造等工作。市財政局負責建立資金統籌機制,配合相關職能部門制定完善土地出讓收入分配使用、“工改工”及公益性項目財政獎補等政策。市農業農村局負責指導農村集體經濟組織做好集體資產管理。市文廣旅體局負責對“三舊”改造中的不可移動文物做好?;ぜ盎罨霉ぷ?。市金融工作局負責制定金融支持政策,采取多種手段拓展改造項目融資渠道。市稅務局負責落實“三舊”改造稅收指引,加強稅收政策解讀和宣傳,研究解決“三舊”改造稅收實務問題。市發展改革局、公安局、人力資源社會保障局、生態環境局、交通運輸局、衛生健康局等在各自職責范圍內做好“三舊”改造倒逼促改和實施監管工作。

本意見自2020年1月1日起施行,有效期5年。此前市、區城市更新(“三舊”改造)政策與本意見不一致的,以本意見為準。

 

 

 

佛山市人民政府

2019年11月21日

 

 
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